“現(xiàn)房銷售”的腳步更近了！

在“十五五”規(guī)劃建議明確推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了六大重點任務(wù)，其中就包括建立住房保障輪候庫制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。

過去30多年，很多購房者都體驗過“圖紙買房”的焦慮：僅僅對著戶型圖和沙盤，就花出了人生最大一筆消費，在漫長的等待期，還需要擔(dān)憂房屋爛尾風(fēng)險以及交付質(zhì)量問題。

這一切，或?qū)⒊蔀闅v史。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，全國已有超過30個?。ㄊ校╅_展了現(xiàn)房銷售試點或出臺配套政策，在不久的將來，可售現(xiàn)房的規(guī)?；?qū)⒊狡诜俊?/p>

在多地試點中，“交房即辦證”“所見即所得”的現(xiàn)房銷售項目大受歡迎，部分項目推出即“日光”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來樓市消費邏輯將被重塑，住房消費將從“賭預(yù)期”轉(zhuǎn)為“驗實物”。

超30%商品房已是現(xiàn)房銷售

從1994年開始施行、至今已推行30余年的商品房預(yù)售制度，在我國或許將逐步退出歷史舞臺。

近期，“十五五”規(guī)劃建議發(fā)布，全文在多處明確了房地產(chǎn)相關(guān)論述，核心內(nèi)容包括推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度等。

此后，《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。這篇文章提出了推動房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的六大重點任務(wù)。值得關(guān)注的是，六大任務(wù)中明確提出要建立住房保障輪候庫制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。

這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將從此前的高規(guī)模發(fā)展模式全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向，以“推進(jìn)現(xiàn)房銷售”為代表的一系列措施，有利于降低系統(tǒng)性風(fēng)險，將成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)。

實際上，早在2014年，即商品房預(yù)售制度施行約20年后，就有部分城市開啟了現(xiàn)房銷售的試點工作。

比如在上海市黃浦區(qū)，2014年該區(qū)出讓的一宗地塊首次明確要求“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

海南是全國首個在省級層面推行現(xiàn)房銷售政策的省份，海南省規(guī)定，自2020年起，新出讓土地建設(shè)的商品住房全面實行現(xiàn)房銷售制度。

2024年年底，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確將“有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部重點工作之一，標(biāo)志著現(xiàn)房銷售政策進(jìn)入全面推進(jìn)階段。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，自2022年末以來，全國已有超過30個省（市）開展了現(xiàn)房銷售試點或出臺配套政策。

克而瑞認(rèn)為，與十年前相比，當(dāng)前階段推行現(xiàn)房銷售的市場基礎(chǔ)已趨成熟，也是順應(yīng)行業(yè)現(xiàn)實變化的做法。因為國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)已顯示，自2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占商品住宅銷售面積的比重由10%左右上升至2025年3月的33%?？硕鸨硎?，未來可售新房的現(xiàn)房規(guī)模或?qū)⒊狡诜俊?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對記者表示，全國現(xiàn)房銷售占比已從2020年的12.7%躍升至2024年的30.84%，近期更是達(dá)到36%，現(xiàn)房銷售市場基礎(chǔ)的成熟，為政策落地提供了堅實支撐。

實景現(xiàn)房大受市場歡迎

毫無疑問，商品房逐步推行“現(xiàn)房銷售”，讓購房者“所見即所得”，能夠解決當(dāng)下樓市中爛尾、貨不對板、信心不足等一系列問題。

以海南為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，海南實施的現(xiàn)房銷售政策有效提升了購房者滿意度，新房投訴量下降67%；與此同時，頭部房企市場份額占比超過75%，行業(yè)集中度顯著提升。

一位上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近年來，上海也一直在試點現(xiàn)房銷售，此前有一項政策就是部分區(qū)域在開發(fā)商拿地之初就約定樓盤內(nèi)1-2棟實行現(xiàn)房銷售，以位于松江區(qū)的華發(fā)建發(fā)泗水和鳴為例，該小區(qū)在2021年推盤，2023年已交付，但是交付之后仍有一批房源上市，以實景現(xiàn)房的模式銷售，價格與兩年前基本一致，當(dāng)時受到了市場歡迎，認(rèn)籌數(shù)量遠(yuǎn)大于房源數(shù)，需要較高積分才能入圍購買。

今年4月，湖北省荊門市的荊門城市更新公司推出了當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房銷售試點項目——城控·易居苑，憑借“交房即辦證”“所見即所得”的現(xiàn)房銷售模式，開盤首日，該項目推出的共計5棟106套房源全部售罄，成為今年荊門市的第一個“日光盤”。

張大偉表示，現(xiàn)階段現(xiàn)房銷售改革并非對預(yù)售制的簡單否定，而是構(gòu)建“現(xiàn)房為主、預(yù)售為輔”的二元體系，從根源上切斷爛尾風(fēng)險傳導(dǎo)鏈。

過去在樓市中，市場權(quán)利是不平衡的。在傳統(tǒng)預(yù)售模式下，購房者同時承擔(dān)著資金被占用、市場波動與工程質(zhì)量三重風(fēng)險。

“現(xiàn)房銷售要求房企必須以實物品質(zhì)贏得市場認(rèn)可，將風(fēng)險從購房者端轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商端，這是對購房者權(quán)益的保障，將重塑樓市消費邏輯，住房消費將從‘賭預(yù)期’轉(zhuǎn)為‘驗實物’。”張大偉說道。

需要創(chuàng)新金融工具

未來將承擔(dān)更多市場風(fēng)險的房地產(chǎn)開發(fā)商又如何看待現(xiàn)房銷售？

“從短期來看，房企的資金會進(jìn)一步承壓，高融資成本的房企就徹底‘沒戲了’，但是從長期來看，以實景現(xiàn)房模式銷售能激發(fā)需求端的潛力，對于購房者來說，不會再顧慮房企未來能否交付，反而只需要去考慮產(chǎn)品力，從這個方面來說，房企又贏得了一個新的機(jī)會，因此未來還需要看針對現(xiàn)房銷售是否會出臺相應(yīng)的金融端政策?！币幻A東區(qū)域的房企人士對記者表示。

“單純的‘現(xiàn)房銷售’并不會真正解決銷售問題，現(xiàn)在市場上已經(jīng)有很多現(xiàn)房銷售的商品房，但是銷售情況差異很大，因為有一些是試點項目、標(biāo)桿工程，還有一些是‘熬’成現(xiàn)房銷售的，它的產(chǎn)品力不行，即便是現(xiàn)房銷售，還得打折降價才能賣掉。所以根本還在于產(chǎn)品和質(zhì)量，未來市場整合會加速，有資金實力和產(chǎn)品力的房企才能存活下來，行業(yè)越來越集中?！绷硪晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，現(xiàn)房銷售的持續(xù)推行，將讓行業(yè)整合進(jìn)一步加速。

張大偉認(rèn)為，如果實施現(xiàn)房銷售，房企面臨的資金壓力顯著增加，需加大金融支持力度，通過提高開發(fā)貸額度、延長期限等措施緩解轉(zhuǎn)型陣痛。

記者發(fā)現(xiàn)，過去部分省市發(fā)布的試點現(xiàn)房銷售政策中，大部分都涵蓋稅收優(yōu)惠、緩繳配套設(shè)施費、鼓勵金融機(jī)構(gòu)給予貸款優(yōu)惠政策等措施。

克而瑞認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度在全國落地必將面臨一系列挑戰(zhàn)，需要開發(fā)“現(xiàn)房開發(fā)貸”及銷售回款定金等創(chuàng)新金融工具，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)需要針對現(xiàn)房銷售特點設(shè)計專門的融資產(chǎn)品，以緩解房企長期資金壓力；此外還需要調(diào)整土地出讓方式和付款條件，如延長土地出讓金繳納期限，或允許分期支付，以緩解開發(fā)商資金壓力。